Imagine que alguém fez um financiamento de imóvel, mas não conseguiu pagar as parcelas contratadas. Diante da inadimplência, o credor retoma o imóvel e vende através de um leilão. Esse é um leilão extrajudicial de imóvel.

Também conhecido como leilão de alienação fiduciária, leilão de retomada ou simplesmente leilão dos bancos, o leilão extrajudicial de imóveis é um tipo de leilão que não tem necessidade de um processo judicial.

Diferença entre leilão extrajudicial e leilão judicial

Quando, por exemplo, alguém é condenado em um processo a pagar uma dívida, mas não cumpre espontaneamente a condenação pode ser determinada a penhora de bens do réu (o que pode incluir veículos, imóveis e outros) que, por sua vez, podem ir a leilão. 

Nesse caso, como você pode notar, há a participação da justiça. Já o leilão extrajudicial ocorre de acordo com a lei de alienação fiduciária de bens imóveis (lei 9.514/1997), não havendo necessidade de um processo judicial, o que torna o procedimento muito mais célere.

Para o financiador, essa lei oferece mais segurança na hora de conceder o crédito, já que permite que o próprio imóvel financiado fique como garantia, possibilitando a recuperação do capital mesmo que haja inadimplência.

Entenda melhor a situação

Quando se faz um financiamento imobiliário a instituição financeira libera o crédito para o mutuário e, em contrapartida, reserva para si a propriedade do imóvel financiado até que esse mutuário promova a quitação integral do débito. 

A posse direta e o direito de uso e fruição são do mutuário, que passa a tratar o imóvel como seu, podendo fazer modificações na estrutura ou mesmo alugar, mas o agente financeiro tem a posse indireta.

Uma vez quitada a dívida a garantia deixa de existir e a prioridade é transferida em sua plenitude para o mutuário.

No caso de inadimplência a lei autoriza o credor fiduciário (agente financiador) a intimar o mutuário para efetuar pagamento do prazo de quinze dias. Não sendo feito o pagamento no prazo legal a propriedade do imóvel se consolida no patrimônio do credor, que tem a obrigação legal de vender através de leilão publico.

Esse não costuma ser um procedimento demorado porque todo o procedimento tramita junto ao cartório de registro de imóveis e as intimações podem ser feitas pelos correios ou inclusive ser entregues a vizinhos e aos porteiros do prédio. É procedimento, portanto, extrajudicial.

E como acontece?

Quando o devedor é intimado e não paga a divida a propriedade se consolida na pessoa do credor. A lei diz que uma vez consolidada a propriedade na pessoa do credor este deve alienar o imóvel a através de um leilão público.  

Este leilão é promovido através de um leiloeiro publico oficial, mediante a realização de duas praças. Em uma primeira praça pelo valor da avaliação ou outro estabelecido no contrato e, caso não seja alienado, em uma segunda praça pelo valor do débito mais encargos (condomínio, IPTU, impostos de transferência, despesas de cartório e outros custos.)

Os leiloes extrajudiciais normalmente são feitos na modalidade online no site dos próprios leiloeiros. Vence o licitante que oferecer o maior lance ao fim do período de leilão. 

Se ao final das duas praças obrigatórias o imóvel não for vendido a lei permite que a instituição financeira, agora já proprietária em definitivo do bem, faça a venda da maneira que melhor lhe aprouver através de uma venda direta ou mesmo um novo leilão.

Normalmente as instituições financeiras acabam optando por realizar um novo leilão, pois entendem que essa é melhor maneira de se conseguir um valor maior pelo imóvel. Nesse terceiro leilão (facultativo) não há um valor mínimo fixado por lei, podendo cada instituição financeira fixar como valor inicial o valor que bem entender.

E se o imóvel estiver ocupado?

Se o imóvel ainda estiver ocupado a melhor opção é tentar negociar uma desocupação amigável. Caso não seja possível, o arrematante deve recorrer à justiça para que seja feita desocupação forçada. A lei diz que preenchidos os requisitos legais o juiz é obrigado a conceder a liminar para a imissão na posse, somente não podendo fazê-lo se ficar comprovado que houve alguma falha na intimação do antigo proprietário para pagamento da dívida. 

A lei prescreve ainda que o arrematante tem o direito cobrar do antigo proprietário que se recuse a desocupar voluntariamente o imóvel uma taxa de ocupação mensal na ordem de 1% do valor da avaliação do imóvel.

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